商业MALL:从黄金时代到两极分化

企业家频道 > 专题 来源: 作者: 时间:2017-11-02 09:29:17 编辑:企业家频道
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[导读]在市场高度泡沫化和网络电商的巨大冲击之下,大型购物MALL究竟该何去何从?

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刚刚过去的国庆节,陈先生和妻子带着自己不到五周岁的女儿去了上海游玩,虽然这不是第一次到上海,但上海商业街的变化还是令他感叹。“现在网络购物这么发达,但上海的购物中心仍然非常火爆,各大商场依然挤满了购物的人,而且商场的数量好像也多了不少。”

陈先生的感觉没有错,根据数据统计显示,仅2017年一年上海就将有十余家MALL建成营业。这种情况也同样出现在其他城市——各类商业MALL不断涌现,并且呈现出由一二线发达城市向三四线城市快速延伸覆盖的趋势,而城市原有的商业街和老牌商场则遭受了巨大挑战。以地处东北的吉林长春为例,不少来自国内知名商业地产项目正在这座城市孕育,仅仅在2017年三季度,就有三家全国连锁的商业MALL开门纳客。
另一个趋势是,MALL的集中度越来越高,也就是说,一个城市的商业氛围越强,就会吸引越多的MALL进驻,由此带来的一个结果是,国内商业MALL或将走向垄断。而随着大型知名连锁MALL大量入驻城市,其入驻门槛也将越来越高,一旦这种寡头的格局逐渐形成,整个商业行业可能开始呈现两极分化的态势,加速行业洗牌。
2017年9月7日9时,在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅内,举行了两宗国有建设用地使用权挂牌出让仪式,其中一个地块位于长春市人民大街与解放大路交会处,在寸土寸金的人民大街一环路以里,这块地的拍卖引起了广泛的关注。据传,这块地即是传闻已久的一家知名大型商业企业进军长春的开山之作。
最终经过多轮举牌,位于原吉林省文化活动中心的地块终被华润置地一举摘得,成交总价18.4亿元。据悉,所摘地块将布局万象城产品线,定义长春市中心地标。华润置地相关负责人接受采访时曾表示,本次出让地块确实是前期的万象城地块,华润参与竞拍也是在履行相关手续和流程,未来规划的产品包括购物中心、写字间、公寓等。从现有资料地块规划信息来看,预计建筑高度为260米,届时将超过项目南侧的长春国际金融中心,成为长春新的地标项目。
据了解,华润万象城是是一种商业连锁MALL,在全国多个城市已经运营几十家万象城,与早期开发的万象汇相比,万象城的规模更大,集中的品牌也更多,同时,因为万象城的整体定位要高于万象汇,因此其投资也更加巨大。从这些角度上说,吉林省引进万象城这一知名大型商业品牌,将给本土传统的商业模式带来不小的冲击。而从另一个角度说,由于万象城定位于中高端体验式购物,尤其是推崇“一站式”消费。万象城的到来,也将营造出更丰富多元的商业模式,推动城市的商业发展,甚至改变这座城市的商业格局。
华润万象城尚需一段时间的建设,但包括长春市在内的国内二三线城市,却已经在商业MALL的开发上提前布局,抢占先机。
陈先生表示,“通常来说,网购越发达,线下交易就会越冷清,但我亲眼看到的情况是上海仍然有很多的商业MALL正在建设。而且很多MALL都建设得非常好,占地面积非常大,里面的各种商业业态也都非常集中,年轻时尚的氛围营造得相当到位。这说明线下的实体商业零售还是有很大的生存空间的。”
在两千多公里外的东北吉林长春,商业MALL虽然不如上海发展得快,但一家家大型商业连锁MALL也在密集孕育。就在今年三季度,长春市就有三家大型MALL正式开门纳客,这三家商业MALL分别位于绿园区、汽开区、宽城区,值得玩味的是,这三个区域在长春都属于老城区,相比于朝阳区、南关区这样的成规模的现代服务业发展得相对好的城区,绿园区、汽开区以及宽城区多年来都缺少真正成规模的商业项目。正因为如此,这三家商业MALL的布局可谓填补了空白。从三家商业项目的开发者来看,一家是万达广场项目,另一家是吾悦广场,这两家均是来自国内的知名商业品牌,还有一家是中东商业项目,属于吉林省本土企业。在长春的商业发展史上,这样密集快节奏的开店速度,几乎创造了历史。三家商业MALL的开店时间前后都不超过一个月,各自占领自己的商业版图,从目前的经营情况来说,三家商业MALL都运营得相当成功。以位于宽城区的中东奥莱项目为例,该项目规模空前,并且引进了国内知名奥莱连锁品牌砂之船作为卖点,因为该品牌在国内已经成功运营了多个项目,因此经验丰富,再加之连锁品牌的货源渠道等优势和开业前声势浩大的舆论造势,中东奥莱在成立伊始就聚集了大量的人气,消费者十分捧场。另外两家也毫不示弱,其中长春车城万达广场项目更是一家中国老牌商业连锁企业的杰作,经过十几年的发展,万达已经在全国遍地开花,而长春市这座二线城市仍然是万达最青睐的城市之一;长春新城吾悦广场作为绿园区第一家定位中高端的现代购物MALL,它从开建到正式开业,一直吸引了无数人的目光,这不仅仅是因为绿园区一直没有一家成规模的现代购物MALL,更大程度上是吾悦广场在全国开店的数量和速度正在呈现加速拓展的态势,作为商业MALL的后来者,2016年全国多家吾悦广场相继顺利开业,首日客流量均在30万人次左右,至2016年底,全国累计已经开业11座新城吾悦广场。2017年,新城控股预计将在全国包括长春在内再开业12座吾悦广场,预计营收将超10亿元。2018年,预计新增开业29座吾悦广场,到2020年,达到开业100座吾悦广场的目标。
目前,我国购物中心所呈现的整体趋势是:由一二线发达城市向三四线城市快速延伸覆盖;从大而全向主题化、精细化的方向转变;向年轻化、时尚化、精品化方向演进;选址也开始转向城市新兴商圈或城郊转移;服务定位也更注重生活配套、家庭娱乐的主题。
但在市场高度泡沫化和网络电商的巨大冲击之下,大型购物MALL究竟该何去何从?长春国商百货有限公司董事、总经理王惠在商场拥有十余年的管理经验,在她看来,电商对传统商业的巨大冲击不言而喻,但传统商业仍然有自己的出路。“现在越来越多年轻人开始在网上购物,他们习惯于坐在家里或者办公室里点点鼠标就把想要的商品买了,但是线上交易存在天然的隔膜,比如线下商场交易是双方需要见面的,这种一对一的交流是线上任何一种形式都替代不了的,这种人与人面对面的沟通,是再好的线上体验都无法带来的一种体会。”
王惠认为,线上交易也有自己的局限性,比如大型家居商品、家电等,这样的大宗商品交易更容易在线下促成,因为如果在线上进行交易,由此可能会产生相对高的交易成本,另外包括运输、售后等环节也会带来不太好的交易体验。
“MALL规模大,蕴含的商业模式多种多样,能够为购物者创造最丰富最友好的购物体验,未来商业MALL一定还是最主要的购物形式。”王惠表示,商业MALL因为需要庞大的占地面积,其进驻都是从前期规划就要跟进,一家传统形式的商业购物中心很难将其改造成最现代的商业MALL,这也是限制本地商业企业难以在MALL上取得更大突破的关键。未来,商业MALL拼的还是产品和服务,这是商业的本质,永远都不会变,但“定位”将成为决定生死的关键因素。国商百货正在探索的“邻里中心”属于社区商业的范畴,这或许会成为现代商业一条新的出路。除此之外,一些新的模式还需要业内去积极探索。
从全球范围来看,商业MALL也呈现井喷式发展。世邦魏理仕调查显示,2014年全球在建购物中心总面积为3900万平方米,其中亚太区在超过3200万平方米,超过60%的面积都在中国。而到2018年,预计将有6146万平方米的新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%。按照一个购物中心覆盖人口指标,我国购物中心的最大饱和度为6500个,但是目前已有4700个,同时还有大量规划和在建的项目,按照这样的发展速度,商业MALL离全面过剩为时不远。
诚然,商业MALL是为了迎合消费升级的需求而大量涌现的,也是人民物质精神生活水平不断提高的外在表现,但各大商业巨头一窝蜂似地涌向风口,蓝海终会变成红海。随着大量商业MALL进驻城市,城市MALL的进驻门槛将进一步增高,未来或将呈现两极分化,并加速行业洗牌。(记者 李钊)

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